De oplossing voor prioriteitswijken? Geen eendimensionaal hapsnapbeleid op wijkniveau maar een integraal stadsbreed toekomstperspectief.
De problematiek in de prioriteitswijken in Nederland wordt alsmaar groter. En de strategische keuzes ook.
Sinds 1998 ben ik werkzaam in deze wijken. Eerst heetten ze ISV-wijken, toen Achterstandswijken, Aandachtswijken, Vogelaarwijken, Krachtwijken of Prioriteitswijken. Momenteel werk ik bij woningcorporatie Portaal als Bestuurlijk Vertegenwoordiger in de regio Utrecht waar we bezit hebben in een aantal prioriteitswijken, waaronder Overvecht dat onder het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid valt.
Wat mij opvalt in de manier waarop we kijken naar deze wijken, is dat de problematiek zo complex is dat we met z’n allen geneigd zijn om ‘het probleem’ in stukjes te hakken. Want dat is lekker overzichtelijk. En het heeft de hoop van een oplossing in zich. We proberen alles binnen de wijk op te lossen, in plaats van een bredere scope te pakken. Of we proberen alles binnen een bepaald thema op te lossen, toewijzen, of huurprijzen of verkoop, terwijl de oplossing in de combinatie van invalshoeken ligt.
Wijken met te veel kwetsbare doelgroepen? We gaan er gewoon minder plaatsen. Die moeten dan maar ‘ergens anders’ terechtkomen.
Waar dat ergens anders dan is, blijft in het midden.
En we gaan voorbij aan het feit dat die mensen vaak niet uit vrije wil voor een prioriteitswijk kiezen, maar simpelweg omdat ze geen keuze hebben. Omdat het alternatief is: geen eigen woning. Wonen op straat. Op de bank slapen bij familie. In Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang blijven bij gebrek aan iets anders.
Deze mensen hebben Nood aan een Woning.
Maar ze hebben geen geld. Zijn vaak alleen. En dus komen ze in de goedkoopste, minst courante woningen van een stad. En waar liggen die?
Juist. In de prioriteitswijken.
De vraag is niet of we het erover eens zijn dat het goed zou zijn voor deze wijken als er minder kwetsbare mensen komen wonen. Daar is iedereen het snel over eens.
De vraag is hoe we dat doen zonder op een ander vlak of in een andere wijk de problemen groter te maken.
Want het laatste wat we willen is mensen de dakloosheid in jagen. Of de wachtlijst voor een betaalbare woning groter maken. Of dat in andere wijken de leefbaarheid verslechtert.
De ambitie uitspreken is goed. Èn het is essentieel om aan die ambitie een realistische strategie te koppelen. Waar gaan we betaalbare woningen realiseren voor deze mensen, zodat we ze ook echt ergens anders een beter alternatief kunnen bieden? En wat is daarvoor nodig?
Het antwoord zou simpel kunnen lijken: meer bijbouwen van de goedkope woningen waar deze mensen terecht kunnen: woningen die specifiek bestemd zijn voor één- of tweepersoonshuishoudens, met een huur onder de eerste aftoppingsgrens van 713 euro. Of in de betere wijken de huren laag houden, onder de aftoppingsgrens.
Maar in deze oplossingen ontmoeten we weer andere dilemma’s.
Om er eentje te noemen: de nieuwbouw van woningen in de laagste huurklassen betekent bouwen met nog grotere tekorten dan we nu al doen. Met de hoge bouwkosten van het moment voelt het onlogisch om nieuwbouw in de laagste huurcategorie weg te zetten. Want het gat tussen kosten en opbrengsten wordt dan nog groter.
Het is voor corporaties kiezen tussen dingen waar je eigenlijk niet uit wilt kiezen: een afweging tussen iedereen een woning gunnen ongeacht waar die staat òf selecteren aan de poort van de wijk en elders meer echt betaalbare woningen bouwen (met torenhoge onrendabele toppen). Zie hier het financieel dilemma waarin de woningcorporaties zich bevinden.
Een mogelijke oplossing voor deze hoge kosten en onrendabele toppen is het genereren van kasstromen via andere manieren, zoals de verkoop van woningen, om de tekorten deels te compenseren.
Maar hier komt een ander dilemma om de hoek kijken: de marktprijzen en opbrengsten van verkoop zijn het hoogst in de goede wijken. Terwijl juist in deze wijken voldoende draagkracht is om een fors aandeel goedkope sociale huurwoningen toe te voegen. Je wìlt hier dus niet verkopen. Tegelijk is nieuw bouwen hier lastig vanwege de vaak relatief hoge grondprijs, als er al vrijliggende locaties zijn die ontwikkeld kunnen worden.
De grote vraag is: Hoe kies je de juiste route in deze dilemma’s?
Minder toewijzen aan kwetsbare doelgroepen in prioriteitswijken? Meer bouwen voor de laagste inkomens? Waar en hoeveel verkopen om de noodzakelijke kasstroom te genereren?
Je komt al gauw in een kringredenering terecht met communicerende vaten.
Hoe kom je hieruit?
Mijn pleidooi is dat we drie dingen te doen hebben:
1. SAMEN
Samen de urgentie onderkennen en samen gezamenlijke ambities uitspreken. Dat is een belangrijk begin.
In de wijken van het Nationaal Programma is daarin een eerste stap gezet. Maar ook in de andere wijken is het goed gezamenlijke ambities te definiëren. Portaal levert hieraan graag een bijdrage, maar we kunnen dat niet alleen.
We zetten graag samen met onze stakeholders, gemeenten en andere corporaties, de handen op elkaar om dit mogelijk te maken.
2. Een INTEGRAAL RICHTINGGEVEND VERHAAL OP STEDELIJK NIVEAU
Om de complexiteit van problematiek en dilemma’s aan te pakken is een helder richtinggevend verhaal nodig: een volkshuisvestelijke strategie op het schaalniveau van een stad of regio, waarin de verschillende uitdagingen in de woningmarkt in hun onderlinge afhankelijkheid worden bekeken. Waarin een gezamenlijke koers en focus wordt bepaald.
En waar we aan de hand van heldere scenario’s met elkaar in gesprek kunnen gaan over een realistische, haalbare aanpak.
Transparant keuzes inzichtelijk maken en samen bespreken.
Gezamenlijk eigenaarschap van gemeenten, corporaties, provincie en andere partijen om de grote opgave waar we voor staan aan te pakken.
3. Een PROGRAMMA waarin we KIEZEN
De derde stap is het opstellen van een programma waarin we kiezen. De keuze aan welke knoppen we als eerste gaan draaien. In welke volgorde we wat oppakken.
Een concrete aanpak en fasering waarin de volgorde der dingen, wederzijdse afhankelijkheden en randvoorwaarden in onderlinge samenhang worden geordend en waarin we heldere keuzes maken.
Keuzes vanuit de bedoeling.
In het volle besef dat voor een ingewikkelde situatie als waar de woningmarkt nu in verkeert, er geen simpele eendimensionale oplossingen zijn. Maar een route die we samen lopen.
Het is kiezen uit de minst moeilijke route.
Met snellere procedures, lagere grondprijzen en gezamenlijk lef.
Want:
Kortom: even stil staan om samen een richtinggevend stedelijk verhaal te maken, met dappere keuzes en een concreet uitvoeringsprogramma.
Niet door één knop te bedienen.
Maar door de verschillende knoppen in samenhang te bekijken, de volgorde te bepalen en samen verantwoordelijkheid te nemen voor het geheel.
